オフィス退去時に必要な原状回復工事とは？工事のタイミングや流れなどを解説

オフィスや店舗の退去時には原状回復工事をする必要があります。賃貸契約を締結する際にそのことを確認していても、実際に退去するときになって原状回復の範囲や内容、工事のタイミングを把握していないケースもあるでしょう。原状回復工事は一般的に契約満了日までに完了させる必要があるため、契約内容をよく確認したうえで計画的に進めることが大切です。今回は、原状回復工事の範囲や内容、工事のタイミング・流れなどを解説します。

原状回復工事とは

原状回復工事とは、物件の借主が、賃貸契約終了時に物件を入居前の状態に戻すことです。工事内容は契約内容によりますが、例えば、テナント側で設置した間仕切りや設備の撤去、傷や汚れの修繕などが挙げられます。賃貸オフィスや店舗など事業用の賃貸物件は借主によって部屋の使い方が異なるため、次の借主が改装しやすいようにほぼ100％原状回復の義務が課せられます。

原状回復工事は、原則として契約期間が終了するまでに終える必要があります。傷や汚れは故意・過失などによるものか経年劣化によるものかどうかにかかわらず、基本的にすべて借主負担になる点にも注意が必要です。退去することが決まったら、まずは契約書で原状回復工事の範囲や内容を確認し、原状回復工事にかかる費用を見積もっておきましょう。

原状回復についての詳細は、『オフィス移転に欠かせない原状回復とは？そのルールとスムーズに進めるためのポイント』をご覧ください。

原状回復工事の範囲と内容

前述のとおり原状回復工事の範囲や内容は契約内容によりますが、事業用の賃貸物件の場合はほぼ完全な状態で元の状態に戻すことが求められます。一般的な工事の範囲・内容は次のとおりです。

・家具や備品の撤去（照明、パーティション、電話回線、看板など）

・床板やカーペットの張り替え、床板の再塗装

・壁紙の張り替え

・天井ボードの張り替え、補修、再塗装

・その他、造作物の撤去

・壁や床、天井などのクリーニング

原状回復工事の範囲や内容によって、工事にかかる費用も大きく変わってきます。一般的に小規模なオフィスでは工事費用が安くなりますが、大規模なオフィスでは工事費用も高額です。また、業種によっても工事費用に大きな差が生じます。例えば、店舗や飲食店などでは入居時に水回りの工事をしていることが多いため、事務所に比べて原状回復工事が高くなる傾向にあります。また、特殊な内装工事をしている場合や空調設備を変更している場合なども費用が高くなります。原状回復工事の費用については、資材費や処分費、人件費などの変動要因も多く、工事を依頼する時期によっても費用が変わってくるでしょう。

また、原状回復工事の期間にも注意が必要です。工事の範囲が広いほど一般的に工事期間が長くなります。空調や照明などの設備を変更している場合は原状回復に1か月以上かかるケースもあります。原状回復工事の期間を把握したうえで退去時期や工事の開始時期を決めることが重要です。

原状回復工事の範囲は賃貸契約の内容によっても異なるため、契約書で確認しておきましょう。原状回復の相場や範囲についての詳細は、『オフィス移転で気を付けるべき原状回復の相場、範囲とは？』をご覧ください。

原状回復工事を行うタイミング

原状回復工事を行うタイミングは賃貸契約書に記された契約条件によります。契約満了日までに原状回復工事を完了して明け渡すのが一般的です。そのため、契約満了日の2週間から1か月程度前に着工する必要があります。前述のとおり工事期間は原状回復工事の範囲や内容によって変わってきます。また、何らかの事情で工事が遅れたり、追加で工事が必要になったりする可能性もあるため、工事期間に余裕を持たせることも大切です。

オフィス移転の場合は、新オフィスへの引っ越しを終えたタイミングで着工することが多いでしょう。そのため、移転先の準備と原状回復工事の準備を同時並行で進めていかなければなりません。原状回復工事の範囲や時期がわかったら、早めに施工業者に見積もりを依頼し、具体的なスケジュールを決めておきましょう。

原状回復工事の流れ

ここでは、原状回復工事の流れを解説します。各手順の時期と必要な手続きについて解説するので、スケジュールを立てる際の参考にしてください。

賃貸契約書で原状回復義務の範囲を確認する

まずは賃貸契約書で原状回復義務の範囲がどこまでなのかを確認しましょう。原状回復工事は賃貸契約書に記載された範囲で行わなければなりません。原状回復の範囲を確認したら、工事のスケジュールを立てていきます。

施工業者へ連絡し、見積もりを取る（契約満了日の6か月前が目安）

原状回復工事の施工業者は賃貸契約書で指定されている場合もあります。契約書に指定の業者が記載されている場合は、その業者へ連絡をして現地調査の日程を決めましょう。施工業者が指定されていない場合は、自社で施工業者を探し、連絡を取ります。

現地調査は正確な見積もりを出してもらうために重要なプロセスです。現地調査では自社の担当者が立ち合いながら施工業者にオフィスの状態を確認してもらい、工事内容を決めていきます。その内容をもとに施工業者に見積書を作成してもらいます。

原状回復工事の発注（契約満了日の2か月前が目安）

見積書が届いたら内訳や費用を確認し、問題がなければ発注しましょう。もし見積内容に不明な点がある場合は、必ず確認して、納得できるまでやり取りする必要があります。特に、オーナーや管理会社指定の業者に依頼する場合には、工事費用が相場よりも高くなりがちです。不要な工事が含まれていないか、原状よりもグレードアップされていないか、廃棄物の数量は適切かなどをチェックし、必要に応じて交渉することも大切です。

原状回復工事の着工（契約満了日の1か月前が目安）

工事内容や費用に合意できたら、施工業者と契約を締結し、原状回復工事を発注します。工事中は施工業者に工事の進捗状況などを報告してもらい、契約どおりに工事が行われているかを確認しましょう。施工が完了した後では確認できない箇所もあるため、担当者が中間検査を行うケースもあります。

原状回復工事のスケジュールは早めに立てることが重要

原状回復工事は借主側にほぼすべての原状回復義務が課せられるため、工事の範囲や内容、タイミングなどを確認し早めにスケジュールを立てておくことが大切です。万一、契約満了日までに工事が間に合わなかった場合、追加の賃料など余計な費用が発生する可能性もあります。そのため、オフィスの退去が決まったら、新オフィスの契約や引っ越し業者の選定とともに、原状回復工事の計画も立てていかなければなりません。事前に契約内容を確認し、スムーズに進められるようにしましょう。

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