オフィス移転で気を付けるべき原状回復の相場、範囲とは?

オフィス移転・リニューアル

オフィス移転というと移転先の新しいオフィスにばかり気がいってしまい、現在のオフィスへの意識がおろそかになりがちです。しかし、現在のオフィスでやるべきことも少なくありません。そのなかでも忘れてはならないのが「原状回復」です。どこまでを自分たちの責任で行うかについて、貸主と認識が一致していないと大きなトラブルに発展することもあり得ます。そこで今回はオフィス移転の際、原状回復のための工事にかかる金額の相場や原状回復の範囲について考えていきます。

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原状回復とはどういったものか

原状回復とは、もとの状態に戻すということです。一般の賃貸住宅であろうとオフィスであろうと、賃貸物件から退去する際は物件をもとの状態に戻さなくてはならないと、民法545条一項で定められています。この法律では「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者はその相手方を原状に復させる義務を負う」となっており、回復の範囲までは規定されていません。基本的に民間賃貸住宅の賃貸借契約は、契約の自由により、貸す側と借りる側双方の合意に基づいて行われるからです。そのため、国土交通省ではトラブルを未然に防ぐことを目的にガイドラインを策定し、そのなかで原状回復を次のように定義しました。

「貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

そのうえで、その費用は貸借人の負担とし、経年劣化、通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃料に含まれるものとしています。

ただし、これは民間賃貸住宅を想定したものであり、オフィスに関するガイドラインは現在のところ存在していません。そのためオフィスの場合は、契約時にどういった取り決めを行ったかですべてが判断されます。

原状回復・原状復帰・現状回復・現状復帰正しいのは?

原状回復と同じような言葉に「原状復帰」がありますが、原状回復は法律用語、原状復帰は建築用語だと言われています。どちらも「借りたときの状態に戻す」という同じ意味ですが、使う人の立場や場面で表現が異なることがあります。不動産の契約の際は「原状回復」、原状回復するために工事を行う場合は「原状復帰」工事というように使い分けられることもあるでしょう。

ちなみに、「現状回復」「現状復帰」も見かけますが、こちらは誤りです。原状回復ならば、もとの状態(原状)に回復させるという意味が分かりますが、現状回復では現在の状態(現状)に戻すということになってしまうので、日本語としては誤りとなります。

オフィスの原状回復でトラブルが起きやすい理由

オフィス移転時の原状回復に関し、貸主との間でトラブルが起きてしまうことが珍しくありません。その最大の理由は「契約書の取り決めをよく確認したうえでの事前交渉をしなかったこと」にあるでしょう。原状回復工事を行ったあとになって「契約書に記載された原状回復を行っていない」「契約内容の解釈が双方で異なる」「契約時には想定していなかった改装を行っていたため、費用をどちらが負担するかでもめてしまう」などといったケースが発生しやすく、トラブルに発展してしまいがちです。

こうしたことが起きた際、民間の賃貸住宅物件であれば国交省のガイドラインを前提に判断ができます。しかし、オフィスの場合、そのガイドラインがないことで、一度トラブルになってしまうと解決は非常に困難です。最悪の場合、原状回復をめぐって裁判になる可能性がありますが、そうなれば多大な時間とコストがかかることとなり、業務にも支障をきたすことになってしまいます。オフィスの原状回復に関する裁判で、費用はガイドラインに沿って算定するという判決が出たこともあります。しかしこれは小規模オフィスでの事例で、すべてのオフィスに適用されるとは限りません。

一般的なオフィスの原状回復の範囲とその相場

ここまでご説明してきたように、原状回復の範囲に関しては、契約書の内容によって変わってきます。一般的には次のようなものが対象になります。

  • 新たに設置した床(カーペット、タイルなど)の張り替え
  • 壁や天井のクロスの張り替え・再塗装
  • 給湯室やトイレの清掃、設備の交換
  • 照明器具の交換(入居時と違うものに変えている場合)
  • ブラインド・カーテンの交換(入居時のものに戻す)
  • 増設したオフィス用品(パーティション、受付カウンター、デスクなど)の撤去
  • 増設したコンセントや電話回線・電話配線の撤去

また原状回復工事にかかる費用は、都道府県や地域、築年数、広さのほか、移転した時点からどの程度オフィスが変わったかによっても違います。一般的には小・中規模オフィスで坪単価2~5万円、大規模オフィスで坪単価5~10万円が相場と言われています。ただし、相場はあくまでも参考に過ぎず、これより安く済む場合もあれば、逆に相場の何倍もかかることもあるでしょう。
例えば、デザイン性を重視し内装を作り込んだオフィスでは、坪単価30万円程度になる場合もあります。さらに、契約内容によって工事会社が決まっていて、借主側から値段交渉がしにくい場合もありますので、必ず事前に契約書を確認することが重要です。

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オフィスの原状回復は契約書をしっかりと確認したうえで交渉をすること

オフィスの原状回復工事は契約時の取り決めが重要視されるため、実際に工事を始める前に必ず確認しておくことが重要です。契約時には想定していない使い方や設備の導入をしている場合もあり、必ずしも契約書にすべてが記載されているわけではありません。そのため自分たちだけの判断で工事を始めてしまうと、あとになって貸主とのトラブルに発展しかねません。

トラブルを起こさず、スムーズに原状回復工事を行うには、契約書に書かれていることを前提とし、事前に貸主としっかりと交渉をすることを怠らないようにしましょう。


参考:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について|国土交通省

事業用賃貸借において、「原状回復特約」が通常損耗分まで負担する定めとは認められないとされた事例(PDF)|一般財団法人不動産適正取引推進機構